Aprovada pela Câmara Municipal de Curitiba (CMC) na última semana de junho, a nova Lei do Potencial Construtivo foi sancionada pelo prefeito da cidade, Rafael Greca, e já está em vigor. A norma é responsável por definir os mecanismos de aplicação dos instrumentos da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), da Transferência do Direito de Construir (TDC) e da Cota de Potencial Construtivo (CPC). O projeto que deu origem à atualização da legislação contou com sete emendas de iniciativa dos vereadores e vereadoras.

Há quatro anos, quando a CMC aprovou a nova Lei de Zoneamento, os vereadores atualizaram as regras para uso do Potencial Construtivo Adicional, resultando na lei municipal 15.661/2020. De lá para cá, o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Ippuc) julgou que algumas distorções foram geradas nesse processo, portanto a norma precisaria passar por uma nova revisão, com foco na “simplificação e clareza do texto”. Com base nisso, os vereadores concordaram em revogar a lei vigente, substituindo-a por uma nova, a lei ordinária 16.361/2024.

Agora, a regulamentação contém uma padronização da terminologia e apresentação de quadros-resumo, para orientar os empreendedores da construção civil em seus projetos. Durante a votação da lei, os vereadores e vereadoras debateram a revogação da norma antiga, discutindo o grau da autonomia que deve ser concedida ao Executivo na política de desenvolvimento urbano.

Além de regulamentar quando os empreendedores poderão requisitar cotas de potencial construtivo, a Lei do Potencial Construtivo prevê as situações em que a Prefeitura de Curitiba poderá emitir esses títulos para financiar investimentos. Na redação, são indicadas sete hipóteses, contemplando projetos habitacionais de interesse social, de regularização fundiária, ligados aos patrimônios ambiental, natural e cultural, intervenções em áreas de lazer, unidades de conservação, sistema viário e transporte público, além da implantação de equipamentos.

O valor das cotas passará a ser definido pelo Ippuc e pelas secretarias municipais de Urbanismo e de Planejamento, Finanças e Orçamento, com base na dinâmica do mercado imobiliário e indicadores econômicos. Uma das emendas aprovadas pela Câmara de Curitiba determina que relatórios bianuais das transações envolvendo potencial construtivo sejam enviados ao Legislativo, além da submissão à respectiva câmara técnica do Conselho da Cidade de Curitiba (Concitiba).

Outra mudança na legislação, de iniciativa dos vereadores, é que o Conselho Municipal de Urbanismo (CMU) estará autorizado a utilizar as cotas nos processos de regularização de imóveis construídos em desacordo com o projeto aprovado. Pela norma, 5% dos recursos arrecadados com venda de potencial construtivo do Fundo Municipal do Meio Ambiente serão destinados para o Fundo de Recuperação de Calçadas. Outro exemplo de alteração no texto foi a emenda que mantém o Índice de Prioridade Urbanística (IPU) para projetos de moradia no Centro, o que significa um desconto de 30% para aquisição de potencial construtivo.

Os parlamentares também incluíram, na nova lei, a isenção de cobrança da OODC para novas edificações em empreendimentos habitacionais de interesse social e empreendimentos de habitação coletiva realizados pela Cohab-CT ou em parceria com ela. Além dos seis motivos para emissão de cotas de potencial construtivo existentes na lei (citados acima), um sétimo foi incluído pela CMC, prevendo “a execução de programas especiais instituídos pelo Município”.

Potencial construtivo: qual o significado das siglas OODC, CPC e TDC?

A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é a concessão emitida pelo Município para o proprietário de um imóvel edificar acima dos índices urbanísticos básicos estabelecidos, mediante contrapartida financeira. Já a Cota de Potencial Construtivo (CPC) é a concessão emitida para o proprietário de um imóvel regularizar a edificação, mediante contrapartida financeira, de modo a efetuar uma contraprestação pelo acréscimo dos índices urbanísticos estabelecidos e pela sobrecarga da infraestrutura instalada.

A Transferência do Direito de Construir (TDC), também denominada “transferência de potencial construtivo”, é a autorização expedida pelo Município ao proprietário de imóvel urbano, privado ou público, para edificar em outro local, ou alienar mediante escritura pública o potencial construtivo de determinado lote, utilizando este potencial para que o beneficiário edifique acima dos parâmetros urbanísticos básicos. Nos anexos ao projeto, a Prefeitura de Curitiba anexou cinco quadros-resumo da aplicação da Lei do Potencial Construtivo Adicional.

Veja abaixo quando cada um desses instrumentos pode ser utilizado. A nova Lei do Potencial Construtivo foi sancionada em 27 de junho e está em vigor na capital paranaense.